Forrás: https://www.mnb.hu/letoltes/laka-spiaci-jelente-s-2024-november-hun.pdf
Az MNB 2024. novemberi Lakáspiaci Jelentése alapján az alábbi következtetéseket tehetjük a budapesti lakáspiac jelenlegi helyzetéről és 2025-ös potenciáljairól. Rövid kivonat észrevételekkel:
Élénkülő kereslet az új lakások iránt, felértékelődő szabad lakások
- A szabad, még el nem adott új lakások száma 6225-re csökkent Budapesten, ami a korlátozott kínálatra és az erős keresletre utal. A szabad lakások iránti kereslet növekedése miatt ezek értéke tovább emelkedhet, így a befektetők számára vonzóbbá válik a már meglévő projektekbe való belépés.
- 2024 második negyedévében kiemelkedően magas, 1757 újlakás értékesítése történt Budapesten, ami a piac élénkülését mutatja. 2024 harmadik negyedévében a forgalom kissé visszaesett, 1449 újlakás talált gazdára. Ez az előző év azonos időszakához képest jelentős, 118%-os növekedést jelent, de az előző negyedévhez képest 18%-os csökkenés figyelhető meg.
Fejlesztések és bérlakások
- Az új építésű lakások csak kis hányada jelenik meg a bérlakáspiacon, ami szűkös kínálatra utal ezen a területen. A lakások megvásárlása és kiadása, illetve a bérlakások fejlesztése piaci rést tölthet be. A fővárosi lakásállomány kb. 15%-át teszik ki az albérletként kiadott lakások, míg az üres lakások, illetve a rövid távra kiadott lakások aránya eléri a 13%-ot, így nőhet az igény olyan jó minőségű, modern lakások iránt, amelyek alkalmasak hosszú távú bérbeadásra, az albérleti piacon az új lakások aránya mindössze 14%, ez komoly növekedési lehetőséget jelent. Az új építésű lakások energetikai hatékonysága, korszerű felszereltsége és alacsony fenntartási költségei vonzóbbá tehetik őket a bérlők számára.
- A fővárosi lakásállomány jelentős része régi építésű és elavult. Az ilyen lakások rehabilitációja és korszerűsítése piaci rést jelenthet, különösen akkor, ha ezeket az ingatlanokat hosszú távú bérbeadásra vagy eladásra fejlesztik ki, modern igényekre szabva. Az elavult, de jó lokációjú belvárosi műemlék épületek prémium kategóriás loft- vagy boutique-lakásokká alakítása magas hozamot biztosíthat.
- Az Airbnb-szabályozások szűkülése miatt várhatóan több rövid távra szánt lakás kerül át hosszú távú piacra. Fejlesztőként lehetőség van ezen ingatlanokat modernizálni és optimalizálni a hosszú távú bérbeadási piac igényeire.
Megtakarítások
- Az önkéntes nyugdíjcélú megtakarítások adómentesen felhasználhatóvá válnak lakáscélokra, például: ingatlanvásárlásra önerőből, hitelfelvétel nélkül, lakáshitelek önrészeként, lakáshitelek törlesztésére és lakásfelújításra. A pénztártagok a megtakarításokat saját céljukra, házastársuk vagy gyermekük lakáscéljaira is felhasználhatják. A kormány várakozása szerint az intézkedés 300 milliárd forintot irányíthat a lakáspiacra a jelenleg 2100 milliárd forintos önkéntes nyugdíjpénztári vagyonból.
- 1300 milliárd forintnyi kamatfizetés várható 2025-ben a Prémium Magyar Állampapírok (PMÁP) után, amelyből jelentős források szabadulhatnak fel. 1800 milliárd forintnyi lakossági állampapír jár le 2025-ben, amelyből szintén jelentős összegek irányulhatnak lakáscélokra. A magas PMÁP-kamatfizetések és a kamatok csökkenése miatt várhatóan többen visszaváltják ezeket a papírokat, és felszabaduló forrásaikat lakásberuházásokra fordíthatják. Az állampapírok lejáratai és kamatfizetései 2025 első öt hónapjára koncentrálódnak: az első negyedévben a PMÁP-állomány háromnegyedének kamatfordulója esedékes. Ez növelheti a visszaváltások mértékét, és az így felszabaduló források egy része a lakáspiacra áramolhat.
Árak alakulása
- A budapesti új építésű lakások átlagos négyzetméterára 2024 harmadik negyedévének végén 1,53 millió forint volt. Ez éves összevetésben 5%-os áremelkedést jelent, ami tovább növelheti a befektetők és vásárlók érdeklődését.
- Szabad lakások értéknövekedése: A még elérhető lakások értéke tovább emelkedhet, mivel a kínálat szűkül, a kereslet pedig élénkül.
- Engedélyezett, de kivitelezés alatt nem álló projektek: Ezek kiemelt figyelmet érdemelnek, hiszen gyors indítással jelentős versenyelőny érhető el. Az engedélyezett, de még nem kivitelezett projektek stratégiai tartalékot jelentenek, amelyek a megfelelő időzítéssel piaci dominanciát biztosíthatnak.
Új építésű lakások piaci helyzete Budapesten
- A budapesti lakásállomány mindössze 5%-a (kb. 45 ezer lakás) épült 2016 után, így az új építésű lakások piaca viszonylag szűkös. A legnagyobb koncentráció a XIII. kerületben található (9300 új lakás), ezt követi a XI. kerület (6300 lakás) és a IX. kerület (4300 lakás).
- 2024 első három negyedévében 8,6 ezer új építésű lakóingatlan kapott használatbavételi engedélyt Magyarországon, Budapesten 18 százalékkal csökkent az átadott lakások száma az előző év azonos időszakához képest.
- Ugyanezen időszak alatt Budapesten 3,4 ezer új lakásra adtak ki építési engedélyt, amely éves szinten rendre 34 százalékos visszaesés.
Hitelek
- A lakáshitelpiacon élénkülés várható, amit részben a banki feltételek enyhítése és az állampapírok lejárata generálhat. 2024 első nyolc hónapjában a lakáshitelezés 888 milliárd forintra nőtt, ami 148%-os éves bővülést jelentett. Ezt a mérséklődő hitelkamatok, a növekvő reálbérek és a CSOK Plusz program támogatta.
Kapcsolódó információ
- Budapesten kívül a legtöbb fejlesztés alatt álló lakás Somogy vármegyében (Balaton környéke, 1542 lakás), Győr-Moson-Sopron vármegyében (1388 lakás) és Pest vármegyében (1021 lakás) található.
- A koncentrált fejlesztési lokációkban (pl. Balaton környéke vagy Budapest frekventált kerületei) a kereslet meghaladja a kínálatot, ami prémium árazást és gyorsabb értékesítési ciklust tesz lehetővé.
- A kereslet élénkülésével Budapesten 3,0 százalékra csökkent az átlagos alku mértéke.
—
SunDell-befektetésekkel kapcsolatos kérdések esetén állunk szíves rendelkezésére az investors@sundell.hu e-mail címen.
🛈 Jelen blogposzt kizárólag kommunikációs célokat szolgál, az nem minősül ajánlattételnek, ajánlattételi felhívásnak, befektetési, jogi, pénzügyi, vagy közteherviseléssel kapcsolatos tanácsadásnak, sem részletes befektetési, vagy pénzügyi elemzésnek. Blogunkat kizárólag ismeretterjesztési és edukációs célból hoztuk létre, amellyel közösséget szeretnénk építeni. A jelen blogposztban foglalt tájékoztatás nem teljes körű.